Il LEASING IMMOBILIARE – NUOVA FORMULA DI
ACQUISTO INTRODOTTA DALLA LEGGE DI STABILITA’
Con il contratto di leasing immobiliare, la
banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile,
su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale
l’immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo che deve tener
conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.
Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha
la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.
La legge di Stabilità ha esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche.
Le nuove norme si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Lo chiarisce una norma contenuta nella Legge
di Stabilità 2016, che tra le molte novità contiene anche la disciplina degli
aspetti civilistici e fiscali della locazione finanziaria di immobili adibiti
ad uso abitativo.
Caratteristiche:
Divieto di azione Revocatoria
Fallimentare. All'acquisto dell'immobile oggetto del
contratto di leasing immobiliare si applica il divieto di azione revocatoria
fallimentare (ai sensi dell'articolo 67, comma 3, lettera a) l.fall.).
Conseguenze della Risoluzione
del Contratto per Inadempimento dell’Utilizzatore. In
tal caso il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a
corrispondere quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene
avvenute a valori di mercato, dedotte alcune somme. L'eventuale differenza
negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente.
Obblighi di Trasparenza
e Pubblicità. Sono previsti specifici obblighi di
trasparenza e pubblicità per le attività di vendita e ricollocazione del bene.
È possibile chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici
per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a
dodici mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo, con proroga
automatica del contratto per il corrispondente periodo; il beneficio della
sospensione è subordinato a specifici eventi intervenuti successivamente alla
stipula del contratto, in particolare la cessazione del rapporto di lavoro
subordinato.
Modalità di Ripresa dei
Pagamenti al Termine della Sospensione. La sospensione non comporta l'applicazione
di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di
garanzie aggiuntive. Si consente all’intermediario, per il rilascio
dell'immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto.
Disciplina Fiscale.
Sono deducibili a fini Irpef nella misura del 19 per cento i seguenti costi
relativi al contratto di locazione finanziaria: si tratta dei canoni e dei
relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000,00 euro, nonché
del costo di acquisto dell’immobile all'esercizio dell'opzione finale, per un
importo non superiore a 20.000,00 euro, ove le spese siano sostenute da giovani
di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000,00
euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e non
titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La
detrazione spetta alle medesime condizioni previste per la detrazione degli
interessi passivi sui mutui contratti per l’abitazione principale.
Per i soggetti di età pari o superiore a 35
anni, ferme restando le altre condizioni richieste con le norme in esame,
l’importo massimo detraibile a fini Irpef è dimezzato: al massimo 4.000,00 euro
per i canoni e 10.000,00 euro per il costo di acquisto.
Agevolazioni Relative all'Imposta
di Registro. Si assoggettano ad imposta di registro in misura
proporzionale anche le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di
locazione finanziaria aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo (quindi
non solo ad uso strumentale), ancorché assoggettati a Iva.
L’imposta si applica nella misura dell’1,5
per cento per gli atti di trasferimento, nei confronti di banche ed
intermediari che esercitano attività di leasing finanziario, di abitazioni non
di lusso, acquisite in locazione finanziaria a specifiche condizioni (ovverosia
a quelle previste anche per le agevolazioni sull’acquisto della prima casa).
L’aliquota dell’imposta di registro è pari
all’1,5 per cento - e non del 4 per cento come previsto per le cessioni di
leasing di beni strumentali - sugli atti relativi alle cessioni, da parte degli
utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di
lusso”, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le stesse condizioni
richieste per le agevolazioni (sempre ai fini delle imposte di registro) per
l’acquisto della prima casa, ancorché assoggettati a Iva. Fuori da tali
condizioni, gli atti relativi a cessioni di leasing sono soggette a imposta
nella misura piena del 9 per cento.
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